Tar in fastighetsbolaget KlaraBo till långsiktiga lådan

Idag har jag köpt in lite KlaraBo till min långsiktiga portfölj, med ett GAV strax över 20 kr. Aktien kom till börsen i december 2021, och har ändå lyckats med en nedgång på närmare 60% sedan första handelsdagen, och över -40% från teckningskursen, som var satt på 35 kr.

Klarabo är ett nystartat fastighetsbolag (2017) som fokuserar på att äga bostadsfastigheter i alla städer förutom de allra största. Beståndet är väldiversifierat och är relativt jämt fördelat över landet i form av regionerna Syd, Öst, Mitt och Nord. Företaget har en uthyrningsgrad på ca 99%, varav region “Nord” lägst med 97,2% (enligt Q2-rapport). Minst är området “Mitt”, vilket särskiljer Klarabo från många fastighetsbolag med fokus på storstäder som Stockholm och närliggande städer.

Aktiekursen är ca 20 kr, att jämföra med det senast rapporterade substansvärdet på 35,7 kr per aktie.

Bilden till höger visar inte det nyförvärvade beståndet i Östersund, som kommer vara ett framtida nav i expansionen.

Klarabo bedömdes vara ett självklart “teckna-sälj” när det kom till börsen för mindre än ett år sedan. Affärsvärlden rekommenderade först att teckna, för att sedan uppdatera till sälj då aktien steg +40% vid IPO. Spiltan, som är storägare i Klarabo, hade själva förväntat sig en uppgång på ca +10% och blev chockade av den starka utvecklingen vid IPO. Nu såhär i efterhand är de mindre glada. Hur kommer det sig då att jag väljer att gå in med pengar nu efter att bolaget gjort så många aktieägare missnöjda hittills? Faktum är att kursnedgången inte är så spektakulär jämfört med andra fastighetsbolag. Enligt Di har “fastigheter” som index upplevt en nedgång på 40% i år. Klarabo är ned närmare 60%. Varför är det så? Jo, substansrabatten har ökat kraftigt, och är nu i linje med bolag som Atrium Ljungberg och Fabege. Bolaget är nu också “billigare” än företag som Castellum, Platzer och Balder, som jag tycker är mycket intressanta långsiktiga investeringar.

I KlaraBos ägarlista finner vi Investment AB Spiltan som största ägare, med ca 10% av kapitalet och rösterna. Lite längre ned hittar vid Rutger Arnhult med 8% av kapitalet. Han är VD för Castellum. Dessutom återfinns Samhällsbyggnadsbolaget i ägarlistan, vilket kanske inte längre lyfts fram lika mycket som det gjordes för ett år sedan. Ordförande i KlaraBo, Lennart Sten, äger ca 3,8% av KlaraBo. Också fastighetsbolaget Doxa återfinns i ägarlistan. Även bolagets VD äger ett drös aktier i bolaget och det finns inga rapporterade insynsförsäljningar enligt Börsdatas Holdingstjänst..

Jag anser att man kan konstatera att rabatten mot substans nu är kraftig (44%) och att ägarlistan fortfarande är intressant. Så vad ser man om man kikar lite noggrannare på bolaget? Jo..

Klarabo är ett bolag i expansionsfas. Så sent som i mitten av juli meddelade bolaget att de genomfört sitt största förvärv som noterat bolag någonsin, och en affär som är nästan i storlek med den stora affären som de gjorde i Trelleborg år 2020. Affären som just meddelats innebär att Klarabo förvärvar 877 hyreslägenheter för 890 msek kr i Östersund. Ca 1 miljon per lägenhet, som alla är dessutom uthyrda och förväntas ge årliga hyresintäkter på 65 msek. Affären är villkorad av att Klarabo kan finansiera affären med ett treårigt banklån på 1,4 procent fast ränta. Detta anser jag vara en mycket bra ränta. Klarabo kan också betala en stor del av affären med egna medel, då kassan är stor. Efter affären kommer belåningsgraden i bolaget uppgå till 49%, fortsatt under företagets mål att inte överstiga 65% och tillräckligt lågt för att jag inte ska bli oroad, även i dessa tider med högre räntor. Jag ser gärna att fastighetsbolag har en målsättning att belåningsgraden inte ska överstiga 60%, och dagens nivå ger fortsatt svängrum för spännande affärer samtidigt som det inte är överdrivet konservativt. Detta är något som VD instämmer med, då han trots en väldigt stor affär vill poängtera att Klarabo har möjlighet att agera snabbt när det dyker upp intressanta objekt på marknaden. Jag tycker att det är intressant att företaget kan göra en sådan här affär, som ökar intjäningen 15% Q/Q, och fortfarande ha krut kvar. De förvärvade fastigheterna kan troligtvis också rustas upp och därmed bidra till organisk tillväxt framöver genom renovationer, vilket företaget har mycket god historik inom.

Utöver förvärv av nya bestånd arbetar Klarabo liksom väldigt många bolag med att renovera befintligt bestånd för att öka hyresvärdet. Detta görs i samband med att en befintlig hyresgäst säger upp sitt kontrakt och innebär ett intäktsbortfall på ca 4-6 veckor, men därefter en värdeökning och hyresintäktsökning, då Klarabo kan ta betalt för finare lägenheter i form av fräschare kök m.m. Ett stort fokus för Klarabo är dock att hyrorna ska vara “rimliga”, vilket innebär att det inte görs gigantiska renoveringar utan snarare mer “lyft”.

Det bör inte komma som en chock att just Klarabo är bra på det här med att öka hyres- och substansvärde genom renovationer, då VD har en lång och fin bakgrund från Victoria Park, kanske det företag som gjorde detta bäst på svenska börsen (innan de blev uppköpta av tyska Vonovia 2018). Jag ägde en skvätt Victoria Park när budet kom, och anser att det är ett företag förknippat med duktigt folk och bra historik. Jag tror att Klarabo gör rätt här.

Utöver renoveringar arbetar Klarabo också med nyproduktion, med målet att uppföra ca 200 nya lägenheter per år idag för att om ett par år uppföra ca 500 nya per år. Detta ska ställas i relation till ett befintligt bestånd på ca 6500 bostäder. Utöver de ca 100 lägenheter som är under byggnation idag finns en projektportfölj på ca 1600 ytterligare bostäder och därutöver har företaget ett gäng byggrätter.

En stor anledning till den skarpa nedgången i Klarabo är just att dessa nybyggnationer nu är försatta lite mer på is, då Klarabo väljer att enbart gå vidare med dessa om de kan “garantera” att det görs lönsamt, dvs, Klarabo vill kunna ha ett fast pris på projekteringen och att detta ska vara rimligt. Höga materialkostnader har självklart gjort företaget lite mer försiktigt med detta. En annan stor anledning är att företaget blir negativt drabbade av den höga inflationen, då hyrorna sätts tillsammans med Hyresgästsföreningen och därmed har svårt att höjas för att kompensera ökade kostnader på andra håll.

Jag äger inga fastighetsbolag sedan tidigare och KlaraBo blir därför mitt första innehav i denna sektor som jag länge tyckt varit för dyr. Som jag nämnde tidigare är dock också Balder ett bolag som intresserar mig väldigt mycket inom sektorn. Varför jag köpt Klarabo idag har mycket att göra med att aktien inte upplevt samma studs i juli som många andra bolag upplevt, samtidigt som bolaget har gjort en mycket intressant affär under denna tid. Liksom Balder delar Klarabo inte ut pengar i detta skede, även om den långsiktiga ambitionen finns här. Klarabo har dock arbetat med ett aktieåterköpsprogram, vilket jag tycker är spännande givet den stora rabatten bolaget har mot substans. Kikar vi istället på värderingen mot förvaltningsresultat framstår bolaget inte lika billigt, jämför vi t.ex. med Fabege så var Klarabos förvaltningsresultat 5,9% av deras, trots att marknadsvärdet är 8,5%. En krånglig övning helt klart. Men Fabege är lite intressanta att jämföra med då även de kör ett aktieåterköpsprogram, och värderas på rejäl rabatt mot substans. De äger dock också en hel del kontor, är centrerade kring Stockholm och har inte gjort en rejäl affär nyligen på det viset som Klarabo just gjort. Anser man istället Wallenstam vara en bra peer, på grund av liknande fokus på bostäder (men förvisso med betydligt högre kvalitet än Klarabo) så får man också relativt lika siffror som jämförelsen med Fabege. Klarabo är alltså inte helt uppenbart ett billigt köp på pris genom förvaltningsresultat, där företag som Balder, Corem och Castellum framstår som lågt värderade, men om man tar i beaktning att företaget är lågt värderat mot substans, har en hög tillväxttakt och fortsatt intressant balansräkning (med den stora fördelen att allt ligger i långfristiga bankskulder!) så tycker jag att bolaget ser väldigt intressant ut. Jag har inte tagit in en stor post ännu men har börjat med någon enstaka procent av portföljen i Klarabo. Vi är många här som gillar Investmentbolaget Spiltan, och jag tror att de på lite sikt har rätt även här. KlaraBo är deras största innehav inom fastighetsbranschen, och återfinns i sällskap av t.ex. Amhult2, något jag tycker visar att de har ett långsiktigt tänk med stort fokus på bolag som kan leverera stora värdet många år framåt. Jag tror, på ett par år sikt, att substansrabatten som syns idag kan komma att minska kraftigt, detta i takt med att bolaget levererar på sina befintliga mål och sätter nya. Dessutom tror jag att företaget kan få öka värdet på befintligt bestånd framöver, och att det inte är nedskrivningar av befintligt bestånd som kommer att ta substansrabatten till premie. Jag har ingen uttalad målkurs för mitt innehav och är självklart agil om kursen skulle springa ifrån peers, men har ett positivt långsiktigt tänk till KlaraBo som gör att jag nu börjat dutta inom fastighetssektorn.